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股票指数日收益率:債券動態報告:地產債的危與機

來源:網絡整理 作者:采集俠 人氣: 發布時間:2020-02-22
摘要:債券動態報告:地產債的危與機

股票指数投资策略自测题答案 www.330987.live 基本面:銷售遇冷,拿地謹慎。1 月突如其來的疫情對本是弱平衡的地產銷售帶來巨大影響,隨著疫情防控升級,多省市延后復工且出臺措施暫停售樓處等地產服務,銷售基本處于停滯狀態,雖然房企在加大線上營銷,但是我們判斷對行業整體拉動有限,2 月全國地產銷售大概率將進入冷凍??熘蘢J較碌南芻乜釷欠科笞鈧匾南紙鵒魅敕絞?,銷售回款/開發資金來源的比重在60%左右。銷售回款的受阻,勢必會削弱房企投資力度,減少拿地往往成為房企的首選項,因此銷售的下滑預計將迅速傳導至土地市場。

    政策對沖:對癥下藥,共渡難關。疫情穩定之后,逆周期調節勢必加大力度。地產作為全國經濟增長的“穩定器和壓艙石”,重要作用不言而喻。地產對經濟的拉動,首先從土地購置開始,因此在地產短期下行階段,提振房企購地意愿和購地能力將是政策著力點,也是“穩地價穩房價穩預期”的核心邏輯鏈條所在。目前多個地區出臺政策,延期土地出讓金支付或下調土地保證金,適當放松付款方式,是政府與開發商之間的平衡。這些在特殊時期出臺的扶持政策,主要是為了緩解房地產相關企業的資金壓力,幫助企業渡過困難期。未來的政策預計將隨著疫情和復工復產情況擇機而出。

    地產債的危與機:在縮減拿地支出和放緩工程建設的背景下,房企剛性支出主要有銷售行政管理費、財務費用以及到期債務償還。整體而言,僅有3 家房企的在手現金/剛性支出小于0.5,且如果債務到期續作,則現金流出壓力將會大幅降低。目前疫情影響下,各地紛紛出臺金融支持政策,穩增長和防風險訴求高,地產直接融資和銀行信貸政策都存在一定邊際改善,有助于企業平穩過度。進一步考慮建筑施工的支出,房企的現金流壓力整體仍可控,僅有極少數房企貨幣資金覆蓋力度小于3 個月,top30 平均的貨幣資金覆蓋力度達到6 個月,遠遠大于餐飲業龍頭。在行業信用定價重估抬升整體地產類資產的配置價值時,主體信用預期差投資機會值得關注。

    歷史復盤:以地產銷售金額來衡量,將過去10 年劃分為3 個地產周期,前兩個周期一般以3 年為單位,政策調控2 年疊加政策寬松1 年,我們發現對于地產行業利差影響程度而言,貨幣政策>銷售基本面>樓市調控政策。當前整體貨幣市場處于較為寬松狀態,但是銷售基本面處于下滑區間,且政策走平,我們判斷當下貨幣政策、銷售基本面趨勢與樓市調控政策的方向與2014-2015年相近,但是當下時點房企規模和集中度遠高于當年,自身防風險能力強化,未來在疫情造成基本面擾動下,即使利差短期走擴,但是中周期來看反而是一個布局機遇。

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